“Không có giấy tờ có làm Sổ đỏ được không?” là câu hỏi được rất nhiều người dân quan tâm, đặc biệt tại khu vực nông thôn, vùng ven đô, đất khai hoang hoặc đất sử dụng lâu năm nhưng thất lạc hồ sơ.
Theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (có hiệu lực từ 01/08/2024 và áp dụng trong năm 2026), câu trả lời là:
Có thể được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật
Bài viết dưới đây phân tích cụ thể điều kiện, mốc thời gian, chi phí và thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
I.Không có giấy tờ có làm Sổ đỏ được không theo Luật Đất đai 2024?
Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại Điều 137 vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng điều kiện về thời điểm sử dụng đất và tính hợp pháp của quá trình sử dụng.
Như vậy, với câu hỏi “không có giấy tờ có làm sổ đỏ được không”, pháp luật hiện hành đã mở rộng cơ hội công nhận quyền sử dụng đất cho người dân, thay vì yêu cầu bắt buộc phải có hồ sơ pháp lý đầy đủ như trước đây.
II.Các mốc thời gian quan trọng để được cấp Sổ đỏ
Để được xem xét cấp Giấy chứng nhận khi không có giấy tờ, thửa đất phải thuộc một trong các trường hợp sau:
- Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980
- Sử dụng đất từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993
- Sử dụng đất từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014
Mốc ngày 01/07/2014 là thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và được dùng làm căn cứ xác định tính ổn định, hợp pháp của quá trình sử dụng đất.
Nếu đất bắt đầu sử dụng sau ngày 01/07/2014 mà không có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc giấy tờ hợp lệ thì khả năng được cấp Sổ đỏ là rất hạn chế.
III. Điều kiện bắt buộc khi xin cấp Sổ đỏ không có giấy tờ
Dù thuộc mốc thời gian nào, người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng các điều kiện chung sau:
1.Sử dụng đất ổn định
- Không thay đổi mục đích sử dụng trái phép
- Có ranh giới rõ ràng, không chồng lấn
- Không bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi lấn chiếm
2.Không vi phạm pháp luật đất đai
Không thuộc các trường hợp lấn chiếm:
- Hành lang an toàn giao thông
- Hành lang bảo vệ đê điều
- Đất công cộng
- Đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ
3.Được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp
Đây là điều kiện tiên quyết. Nếu đất đang có tranh chấp, hồ sơ sẽ bị tạm dừng giải quyết cho đến khi tranh chấp được xử lý xong.
IV.Đất khai hoang có được cấp Sổ đỏ năm 2026 không?
Câu hỏi “không có giấy tờ có làm sổ đỏ được không” thường phát sinh đối với trường hợp đất khai hoang.
Trong thực tế, “đất khai hoang” thường được hiểu là phần đất người dân tự khai phá, cải tạo và sử dụng ổn định nhưng chưa được Nhà nước giao hoặc cho thuê chính thức.
Theo quy định hiện hành, đất khai hoang vẫn có thể được xem xét cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng:
- Bắt đầu sử dụng ổn định trước ngày 01/07/2014
- Có hoạt động canh tác hoặc xây dựng nhà ở thực tế
- Phù hợp quy hoạch sử dụng đất tại thời điểm năm 2026
- Được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp
Trường hợp không được cấp
Khả năng được cấp Giấy chứng nhận sẽ rất thấp nếu đất khai hoang thuộc diện:
- Lấn chiếm đất rừng đặc dụng
- Lấn chiếm đất rừng phòng hộ
- Lấn chiếm đất công cộng sau khi quy hoạch đã được công bố
Trong những trường hợp này, người dân có thể chỉ được xem xét sử dụng tạm thời theo hiện trạng.
V.Thẩm quyền cấp Sổ đỏ năm 2026 có gì thay đổi?
Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024:
- Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) là cơ quan trực tiếp tiếp nhận và thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
- Hồ sơ được luân chuyển liên thông giữa cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
Việc giao thẩm quyền thực hiện thủ tục cho cơ quan chuyên môn giúp giảm bớt khâu trung gian hành chính, tăng tính minh bạch và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.
VI.Chi phí làm Sổ đỏ khi không có giấy tờ năm 2026
Đây là nội dung được quan tâm nhiều nhất khi tìm hiểu về việc cấp Sổ đỏ cho đất không giấy tờ.
1.Tiền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được tính căn cứ vào:
- Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định
- Diện tích trong hay ngoài hạn mức
- Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành năm 2026
Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 có thể được miễn hoặc giảm đáng kể tiền sử dụng đất tùy từng địa phương.
Đối với diện tích trong hạn mức, mức thu sẽ thấp hơn so với phần diện tích vượt hạn mức.
Từ năm 2026, bảng giá đất được xây dựng sát với giá thị trường, thay thế cơ chế khung giá đất trước đây.
2.Lệ phí trước bạ
Mức thu:
0,5% × (Giá đất theo bảng giá đất × Diện tích)
3.Phí đo đạc và phí thẩm định hồ sơ
- Phí đo đạc: Thường dao động từ 1 – 5 triệu đồng tùy diện tích và vị trí thửa đất
- Phí thẩm định hồ sơ: Theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh
4.Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Thông thường dưới 120.000 đồng/giấy chứng nhận (tùy địa phương).
VII. Thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất không giấy tờ năm 2026
Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trình tự thực hiện gồm các bước:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận (Mẫu số 04/ĐK-GCN)
- Thẻ CCCD hoặc thông tin định danh điện tử
- Chứng cứ sử dụng đất ổn định (biên lai thuế, hóa đơn điện nước, giấy mua bán viết tay…)
- Trích đo địa chính thửa đất (nếu chưa có bản đồ chính quy)
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người dân có thể:
- Nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
- Nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công
Bước 3: Xác minh và niêm yết công khai
UBND cấp xã kiểm tra nguồn gốc sử dụng đất và niêm yết công khai trong 15 ngày để xác định tình trạng tranh chấp.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người dân nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản phí theo thông báo.
Bước 5: Nhận kết quả
Thời hạn giải quyết theo quy định chung:
- Không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ
- Đối với vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, không quá 40 ngày
Thời gian này không tính thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
VIII. Lưu ý quan trọng khi làm Sổ đỏ không có giấy tờ
- Phải chứng minh được việc sử dụng đất ổn định trước ngày 01/07/2014
- Đất phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất
- Không có tranh chấp
- Chuẩn bị đầy đủ chứng cứ chứng minh quá trình sử dụng
Nếu thiếu xác nhận của UBND cấp xã, hồ sơ gần như chắc chắn sẽ bị trả lại.
Với quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024, câu hỏi “không có giấy tờ có làm sổ đỏ được không” đã có câu trả lời rõ ràng: Người dân vẫn có cơ hội được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng điều kiện về thời điểm sử dụng, tính ổn định và không có tranh chấp.
Tuy nhiên, mỗi trường hợp cụ thể có thể phát sinh tình tiết pháp lý khác nhau, đặc biệt với đất khai hoang, đất sử dụng lâu năm hoặc có yếu tố quy hoạch.
Việc được tư vấn kỹ trước khi nộp hồ sơ sẽ giúp hạn chế rủi ro và tránh kéo dài thời gian giải quyết.
Tư vấn cấp Sổ đỏ không có giấy tờ – Luật Tín Thành
Nếu Quý khách đang băn khoăn “không có giấy tờ có làm sổ đỏ được không” và cần hỗ trợ xác định điều kiện, chuẩn bị hồ sơ hoặc xử lý hồ sơ bị trả lại, hãy liên hệ:
📍 LUẬT TÍN THÀNH
Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Cầu Giấy, Hà Nội
📞 Hotline/Zalo: 0947.162.678
📧 Email: luattinthanh.com.vn@gmail.com
🌐 Website: www.luattinthanh.com.vn
Luật Tín Thành – Niềm tin của bạn, sứ mệnh của tôi.
- Xem thêm:
Hướng dẫn thủ tục sang tên sổ đỏ cho con khi không có di chúc
Thủ tục sang tên sổ đỏ 2025: Hướng dẫn A-Z cho cá nhân và hộ gia đình
