Thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu theo Luật Đất đai 2026 là một trong những nội dung được người dân, hộ gia đình và doanh nghiệp đặc biệt quan tâm khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất. Việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà còn là điều kiện bắt buộc để chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế hoặc thực hiện các giao dịch dân sự khác.
Từ ngày 01/01/2025, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và đến năm 2026, một số quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu được điều chỉnh theo hướng thống nhất đầu mối tại Văn phòng đăng ký đất đai. Điều này tác động trực tiếp đến thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu 2026 mà người dân cần nắm rõ.
Bài viết dưới đây phân tích toàn diện điều kiện, hồ sơ, trình tự, thẩm quyền và các vấn đề thực tiễn liên quan.
I.Cơ sở pháp lý điều chỉnh thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu 2026
Thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu theo Luật Đất đai 2026 được thực hiện căn cứ vào:
- Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/08/2024) và các Nghị định hướng dẫn mới nhất năm 2025, 2026
- Các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Quy định thủ tục hành chính đăng ký đất đai công bố trên Cổng Dịch vụ công quốc gia
- Quy định của UBND cấp tỉnh về bảng giá đất, lệ phí và nghĩa vụ tài chính
Trong đó, nội dung về đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận lần đầu được quy định chi tiết tại các điều khoản về đăng ký đất đai, công nhận quyền sử dụng đất và thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
II.Điều kiện cấp Sổ đỏ lần đầu theo Luật Đất đai 2026
Không phải mọi trường hợp đang sử dụng đất đều được cấp Sổ đỏ. Để thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu 2026, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:
1.Đang sử dụng đất hợp pháp
Người sử dụng đất phải có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định, ví dụ:
- Giấy tờ giao đất, cho thuê đất;
- Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, tặng cho;
- Giấy tờ thừa kế;
- Giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
2.Trường hợp đất sử dụng trước ngày 01/07/2014 không có giấy tờ
Đây là thay đổi mang tính “cách mạng” và là điểm có lợi nhất cho người dân trong Luật Đất đai 2024 (áp dụng xuyên suốt năm 2026). Trước đây, đất không có giấy tờ thường phải sử dụng trước ngày 01/07/2004 mới được xem xét cấp Sổ đỏ. Tuy nhiên, Luật mới đã nới rộng thời hạn thêm 10 năm.
Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ vẫn được cấp Sổ đỏ lần đầu nếu đáp ứng các mốc thời gian và điều kiện sau:
- Mốc 1: Đất sử dụng trước ngày 18/12/1980: được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp.
- Mốc 2: Đất sử dụng từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993: được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp.
- Mốc 3: Đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014: được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp và thuộc các trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ
3.Đất không thuộc diện bị thu hồi hoặc vi phạm
Đất đang tranh chấp, lấn chiếm, vi phạm quy hoạch hoặc thuộc diện thu hồi sẽ không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
III. Hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu 2026 gồm những gì?
Theo thủ tục hành chính hiện hành (mã thủ tục 2.000348 trên Cổng Dịch vụ công quốc gia), hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu gồm:
1.Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận
Theo mẫu do cơ quan nhà nước ban hành.
2.Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
Tùy từng trường hợp cụ thể.
3.Hồ sơ kỹ thuật thửa đất
- Trích lục bản đồ địa chính;
- Trích đo địa chính (nếu chưa có bản đồ chính quy).
4.Giấy tờ nhân thân
- CCCD gắn chip và VNeID
5.Chứng từ nghĩa vụ tài chính
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế.
IV.Bảng tóm tắt hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu
| Thành phần hồ sơ | Bắt buộc | Ghi chú |
| Đơn đăng ký | Có | Theo mẫu |
| Giấy tờ quyền sử dụng đất | Có | Hoặc xác nhận sử dụng ổn định |
| Trích lục địa chính | Có | Nếu chưa có dữ liệu |
| CCCD/CMND | Có | Bản sao |
| Chứng từ nộp tiền | Sau thông báo | Nghĩa vụ tài chính |
V.Trình tự thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu 2026
Bước 1: Nộp hồ sơ
Tại:
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Bộ phận một cửa cấp huyện;
- UBND cấp xã (nếu được phân cấp tiếp nhận).
Bước 2: Kiểm tra hồ sơ
Trong 03 ngày làm việc nếu thiếu sẽ yêu cầu bổ sung.
Bước 3: Thẩm tra và xác minh
- Kiểm tra nguồn gốc đất;
- Đo đạc thực tế;
- Xác định nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Nộp tiền theo thông báo
Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 5: Ký cấp và trả kết quả
Cơ quan có thẩm quyền ký và trả Giấy chứng nhận.
VI.Thời gian giải quyết thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu
Theo quy định hiện hành:
- Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
- Không quá 40 ngày đối với vùng khó khăn;
- Không tính thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
VII. Thẩm quyền cấp Sổ đỏ từ 31/01/2026 có gì thay đổi?
Trước đây, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phân cấp giữa UBND cấp huyện và cấp tỉnh tùy đối tượng.
Từ 31/01/2026:
- Thẩm quyền ký cấp Sổ đỏ lần đầu vẫn do UBND cấp huyện thực hiện, nhưng Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị tiếp nhận, kiểm tra và hoàn thiện hồ sơ theo cơ chế một cửa;
- Thống nhất đầu mối, giảm chuyển hồ sơ nhiều cấp;
- Tăng hiệu quả giải quyết theo cơ chế một cửa.
Việc thay đổi này giúp thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu 2026 minh bạch và nhanh gọn hơn.
VIII. Chi phí khi làm Sổ đỏ lần đầu
Việc xác định chi phí năm 2026 có sự thay đổi lớn do các địa phương đã bắt đầu áp dụng Bảng giá đất sát giá thị trường. Các khoản phí cơ bản bao gồm:
1.Tiền sử dụng đất: Đây thường là khoản chi lớn nhất.
-
- Công thức tính: Tiền sử dụng đất = Diện tích đất × Giá đất tại Bảng giá đất × Tỷ lệ % nộp tiền.
- Lưu ý: Tỷ lệ % này tùy thuộc vào mốc thời gian sử dụng đất (trước 1993, từ 1993-2004 hay 2004-2014) và loại đất.
2.Lệ phí trước bạ:
- Mức nộp = 0,5% × (Diện tích × Giá đất tại Bảng giá đất).
3.Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính:
- Đây là khoản chi trả cho đơn vị đo đạc để xác định ranh giới, diện tích chính xác. Mức phí tùy thuộc vào vị trí và diện tích thửa đất (thường từ 2 – 5 triệu đồng).
4.Lệ phí cấp Giấy chứng nhận:
- Khoản phí này khá thấp, do HĐND cấp tỉnh quy định (thường dưới 200.000 VNĐ/giấy).
*Điểm mới cần lưu ý năm 2026:
- Bảng giá đất hàng năm: Từ năm 2026, các tỉnh/thành phố sẽ ban hành bảng giá đất mới hàng năm thay vì 5 năm một lần như trước. Do đó, nộp hồ sơ càng sớm có thể giúp tiết kiệm chi phí nếu giá đất địa phương đang có xu hướng tăng.
- Đối tượng miễn giảm: Hãy kiểm tra xem bạn có thuộc diện đối tượng chính sách, người có công, hoặc hộ nghèo ở vùng sâu vùng xa để được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo Nghị định của Chính phủ.
IX.Các lỗi thường khiến hồ sơ bị trả lại
Từ thực tiễn tư vấn, Luật Tín Thành ghi nhận nhiều trường hợp thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu bị kéo dài do:
- Thiếu xác nhận của UBND xã;
- Sai lệch diện tích thực tế;
- Đất có tranh chấp tiềm ẩn;
- Không hoàn thành nghĩa vụ tài chính đúng hạn;
- Hồ sơ chuyển nhượng viết tay không đủ căn cứ pháp lý.
Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ ngay từ đầu là yếu tố quyết định rút ngắn thời gian giải quyết.
X.Checklist trước khi nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu
- Kiểm tra đất có tranh chấp không
- Kiểm tra phù hợp quy hoạch
- Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ nguồn gốc
- Đối chiếu diện tích thực tế
- Sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ tài chính
XI.Câu hỏi thường gặp
Thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu năm 2026 mất bao lâu?
Theo quy định hiện hành, thời hạn giải quyết không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với địa bàn miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời gian có thể kéo dài nhưng không quá 40 ngày. Lưu ý: Thời gian này không tính các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian niêm yết công khai tại xã và thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Từ năm 2026, cơ quan nào có thẩm quyền ký cấp Sổ đỏ lần đầu?
Đây là điểm nhiều người nhầm lẫn. Theo Luật Đất đai 2024:
Thẩm quyền ký cấp: Đối với cá nhân, hộ gia đình, thẩm quyền ký cấp Sổ đỏ lần đầu vẫn thuộc về UBND cấp huyện. Đối với tổ chức, thẩm quyền thuộc về UBND cấp tỉnh.
Cơ quan thực hiện: Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) là đơn vị tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và chuẩn bị các điều kiện pháp lý để trình UBND cùng cấp ký Sổ đỏ.
Làm Sổ đỏ lần đầu có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Việc có phải nộp tiền hay không tùy thuộc vào nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất:
Miễn nộp: Nếu đất có giấy tờ hợp lệ từ trước năm 1993 hoặc thuộc diện đất giao không thu tiền.
Phải nộp: Các trường hợp đất không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện cấp sổ, hoặc đất giao có thu tiền sử dụng đất. Mức nộp sẽ căn cứ vào Bảng giá đất năm 2026 do địa phương ban hành.
Đất sử dụng sau năm 2004 nhưng không có giấy tờ có được cấp Sổ đỏ không?
Có. Đây là điểm mới nổi bật nhất. Theo Luật Đất đai 2024 áp dụng cho năm 2026, đất không có giấy tờ sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014 vẫn được xem xét cấp Sổ đỏ nếu được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch.
Thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu theo Luật Đất đai 2026 đã được chuẩn hóa và thống nhất đầu mối giải quyết. Tuy nhiên, đây vẫn là thủ tục có tính pháp lý cao, đòi hỏi hồ sơ chặt chẽ và sự tuân thủ đúng quy định về điều kiện, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính.
Việc hiểu rõ quy trình, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và nắm bắt thay đổi thẩm quyền từ 31/01/2026 sẽ giúp người sử dụng đất rút ngắn thời gian thực hiện và tránh rủi ro pháp lý.
Tư vấn thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu – Luật Tín Thành
Nếu Quý khách đang thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu 2026 nhưng gặp vướng mắc về hồ sơ, quy hoạch hoặc nghĩa vụ tài chính, hãy liên hệ:
📍 LUẬT TÍN THÀNH
Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Cầu Giấy, Hà Nội
📞 Hotline/Zalo: 0947.162.678
📧 Email: luattinthanh.com.vn@gmail.com
🌐 Website: www.luattinthanh.com.vn
Luật Tín Thành – Niềm tin của bạn, sứ mệnh của tôi.
Xem thêm:
